一、房地产公司税务筹划的注意事项

1.重新审视并高度重视公司财税管理,不断加强税务筹划知识的学习与应用;

2.税务管理是对公司经营的综合管理,土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务3.部门各项工作与税务筹划息息相关,因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传;

4.投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上,因此要提升财务人员地位,该内部挖掘培养的内部培养,该外部高薪聘请的外部聘请;

5.由于税负在成本控制中已占有很重要的地位,房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位,而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理;

6.税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力,因此除了运用公司内部资源之外,可善用外脑,如借用外部税务咨询师的专业能力等;

7.要树立提前做好税务规划的意识,而不要临时抱佛脚,在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划,不要让很多经济活动都发生了,合同签了,工程建了,项目销售了再来做,越早规划越好,效果也越明显;

8.注意税务筹划的合法性、合理性,把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”,注意防范税务风险。

二、房地产公司所得税的税务筹划

1.确认收入

1.1销售精装房

考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题,建议签订两份合同,开发主体与买房者签订毛坯房合同,由开发主体设立的装饰公司(注:要关注关联与控制的关系)与买房者签订装修合同,主要是为了让开发主体减少收入,将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去,而装饰公司可以采用定额征收

企业所得税的办法,达到节税目的(也可将装饰公司注册在税收优惠地)。

1.2代收代缴费用

将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用(暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费)的业务转到物业公司,否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税,预缴土地增值税,还要纳入企业所得税计算基数。

1.3充分利用分期收款合同

采用分期收款方式销售房屋,按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现

2.增加成本费用

2.1充分利用关联企业利息支出

项目开发主体(即非金融企业)接受的需要支付利息关联方债券性投资,只要不超过企业权益性投资的2倍,其支付给关联企业的利息支出可以按规定税前扣除。

2.2工资薪金项目

以工资薪金总额为标准计提职工福利费14%、工会经费2%和职工教育经费2.5%,对于上述三项费用限额范围内可据实扣除;公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分,准予税前扣除,超过部分准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。项目的开发主体可以充分利用政策,例如为职工发放的通讯费补贴,按照规定应作为企业职工福利费,在不超过工资总额14%范围内扣除。

2.3业务招待费

对于企业生产经营有关的业务招待费,在不超过当年销售收入0.5%的范围内,按发生额的60%税前扣除。鉴于此,因项目需要安排人员参加的各种会议、培训等业务必须分别开具发票。差旅费、会议费、住宿费可以据实扣除,没有扣除限额,但是发生的业务招待费40%不得税前扣除。

2.4广告费和业务宣传费

不超过销售收入15%的部分准予税前扣除,超过部分可以在以后纳税年度结转扣除。

2.5利用折旧方法开展税务筹划

开发主体购置固定资产时,可在固定资产折旧额的具体计算过程中,通过选择固定资产的计提范围,延长和缩短固定资产折旧年限和选择固定资产折旧法等达到节税目的。

2.6合理选择费用扣除标准

在税法允许的范围内,尽可能多的列支当期费用,减少应缴纳的企业所得税,合法递延纳税时间。