一、土地增值税扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.转让房地产有关的税金

5.其他扣除项目

二、房地产公司土地增值税的税务筹划方法

1.取得土地使用权所支付的金额

该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用(主要为契税、相关登记、过户手续费),该部分的价款通常比较固定,但以下几个方面仍有不少的税筹空间:

1.1土地出让价格明显偏低时的税务筹划

通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。从土地增值税扣除项目的角度而言,出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里,因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本,实际上同样达到了做大开发成本的效果。

1.2红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

在附加义务的出让合同条款设置之外,可进一步与政府在合同中约定,对出让的红线外土地也约定市政开发义务,这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目,如以共建、代建的方式,将成本和目标地块连接,避免后期产生争议,并进入项目开发成本处理。

1.3出让金返还的税务筹划

土地出让金实行先征后返的方式,可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖

励,理由为招商引资奖励或其他名目的奖励,这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩,在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除,能大大降低土地增值税额,若进一步筹划,如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司,则可进一步节约企业所得税。

因为土地一级开发与二级出让原则上相分离,因此可以要求政府先支付一级开发成本,然后

再在二级市场定向出让给相关开发主体,把一级开发阶段有些不合理支出合法化,以便以后的土地增值

税清算。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接

费用等。

2.1土地征用及拆迁补偿费的税务筹划

土地征用及拆迁补偿费主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。在城市更新/旧改项目中,因被拆迁人取得的拆迁补偿所得一般情况下都按不征增值税、土地增值税、印花税、契税(同等补偿面积范围内)处理(也即无需开具发票),因此在合理合法的前提下,很多地产公司会就拆补作一些税筹处理。

2.2前期工程费

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出,不少地产公司会设法做大前期工程费用,但笔者认为,受营改增影响,该部分费用的做大有很大风险。

2.3建筑安装工程费

营改增后,增值税实行链条抵扣,虽然各地有建安指导价,事实上,在金税三期后建安成本方面的刻意增加有很大的风险隐患。尽管如此,不少地产商认为如果总包方充分配合,在合理的范围内做大建安成本仍有一定的操作空间,笔者对比仍持保留态度。

另外,在隐蔽工程方面,以往常用的手段如土方工程和基坑支护因地质问题发生的“塌方”和“加固”类的故事目前讲述起来风险较大。

2.4基础设施费

包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出,其中绿化工程等有较大税筹空间,具体可通过在税收优惠地设立绿化园林公司后由开发主体对绿化园林公司支付大额款项,转移利润后由绿化园林公司享受税收优惠政策。

2.5公共配套设施费

可充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套项目的灵活空间提高成本,一方面是设立税收优惠地的主体转移利润,另一方面是找合作单位配合做大成本,当然该方法在营改增背景下肯定有税务隐患。

2.6开发间接费用

包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.房地产开发费用

销售费用、财务费用、管理费用作为期间费用直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊,因此开发费用按《土地增值税实施细则》的标准进行扣除。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

3.1如果项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,并能提供金融机构证明,那么可以选择据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

3.2在土地增值税清算层面,充分利用金融机构的借款利息计入财务成本,并尽早做金融机构方向的融资安排;在所得税汇算清缴层面,除了金融机构的借款利息外,充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本。

4.与转让房地产有关的税金

主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。对于房地产开发企业而言,其缴纳的印花税已列入管理费用,印花税不得再单独扣除。

5.其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则 》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%扣除。

需要特别说明的是,以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则,一是成本增加应在合理范围,增加太大,超过合理区间,税务机关不会不知道;二是成本增加可以以合法合理的方向为原则,以更合理的理由增加,如精装房,景观园林等;三是成本增加应配合做好合理的证据链,如合同、资金流水、发票等。