一、物业公司涉及哪些税费?

我国税法规定,物业服务属于bai营业税中“服务业”的征税范围《营业税税目注释》(国税发〔1993〕149号)规定:“服务业,是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。”

按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定:“劳务公司接受用工单位的委托,为其安排劳动力,凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险(包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等,下同)以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的,以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”如果物业服务企业将其主营业务变更为“劳务派遣服务”(或新成立一家劳务子公司),即接受用工单位的委托,为其安排安保、卫生保洁和维修劳动力并收取服务收入,同时代为转付劳动力工资、社保以及住房公积金,那么物业服务公司就转变为劳务公司,根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)的规定,公司取得的收入就可以按扣除相关支出后的差额缴纳营业税。

还有一点需要注意的是,物业服务收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务,按3%而不是按服务业税率5%进行纳税,在对该项目收入进行核算时,应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。

二、物业公司税务筹划方向和原则?

1.合理进行

税收筹划应在合法的范围内进行,合法合规的避税点可以做到极致,税法不承认的坚决不能触碰。因此,只有满足税法规定的税收筹划,才能受到法律保护和可以实施。

2.有整体筹划观念

税收筹划要有全局观念。一方面,要处理好整体与局部的关系,既要考虑集团的税负,又要考虑分支机构的税负;另一方面,要处理好短期与长期的关系,既要着眼当前利益,又要兼顾长远发展。

3.综合考虑两个方面

一方面实施税收筹划方案的必要成本,另一方面选择该方案很可能带来的税收效益。当前者小于后者时,则此方案才可行,否则,会得不偿失。

三、物业公司税务筹划方法?

1.培养物业管理企业税务筹划人员的专业知识和法律意识

物业管理企业领导及员工都要意识到税务筹划的重要性,提高财务人员专业技能,使其熟悉税务相关政策和法律法规,才能在税务筹划方面更好地为企业做出方案,以减少企业经营成本;加强对员工在本行业的税收筹划能力的培训,提高工作能力,尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的筹划,此外还要让员工从思想上意识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性,把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

2.积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业属于服务型企业,存在税收筹划的空间,同时其业务结构相对简单,不必专门引入税收策划人才。因此,企业可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作,把税收筹划工作外包,降低成本。另外,对于有实力的物业管理企业,也可以考虑引入专业的管理软件,有效地提高税收筹划人员的工作效率。此外,物业管理企业作为以租金收入和管理费为主要收入来源的企业,增值低,适合作为一般纳税人,避免从高适用税率。“营改增”全面推行之后,税率增加较多,一般纳税人有二十几项可以选择的简易计税情形,可以达到同样的目的,条条道路通罗马、道路条条税不同。这也为我们企业的纳税筹划,增加了很大的筹划空间。每家企业都需要结合自身实际筹划,既要利用好政策,也要防范风险。

3.选择适用小规模纳税人的方法

物业管理企业客户主要是居民个人,取得的增值税专用发票非常有限,那么可以从身份上考虑,尽量作为小规模纳税人,把年度服务额控制在500万元以内。对于如何控制额度,可以把收入分区,比如代收代付和物管企业自己的收入,尽可能把代收代付的费用,由受益人直接开票给业主,企业不开票。如果客户是一般纳税人企业,且可能取得一定的采购进项税额,可以作为一般纳税人,税负比小规模纳税人的税负更低;营业额过大的话,还是要登记为一般纳税人。

4.“划整为零”和“代收剥离”

“划整为零”:即将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司,可以由集团公司区域总部统一对各子公司业务分别进行独立的会计核算与纳税申报。

“代收剥离”:在将小区单独设置为独立的物业公司之后,不少物业管理公司可能年度销售额仍大于515万元。其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。物管公司应分析收入,尽可能与业主及其他权利人洽谈,重新签署合同,将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税,将收入限定为物管公司自身的、真实的服务收入。